REITs: O que é Real Estate Investment Trust e como funciona? [Guia completo]
04/08/2023
Imagine investir em imóveis nos EUA sem precisar comprar, administrar ou financiar uma propriedade. É exatamente isso que os REITs oferecem. Nesse artigo, vamos explorar mais a fundo o mundo dos REITs, entender como eles funcionam, os principais setores, suas vantagens e desvantagens, como investir neles e muito mais.
O mercado de REITs
Os REITs foram criados em 1960 pelo Congresso americano para permitir que mais pessoas participassem do mercado imobiliário, já que antes disso, investir em propriedades era privilégio de poucos. Os REITs democratizaram esse acesso, permitindo que investidores comuns pudessem colher os benefícios dos aluguéis e valorizações imobiliárias.
Hoje, por volta de 150 milhões de americanos, ou 45% da população dos EUA, residem em domicílios que investem em REITs.¹ São mais ou menos 535 mil imóveis administrados por REITs nos EUA.¹ Os REITs listados possuem uma capitalização de mercado de mais de 1,3 trilhão de dólares, e só no ano de 2021 os REITs distribuíram um montante estimado de 92,3 bilhões de dólares em dividendos aos acionistas.¹ É também estimado que nesse mesmo ano, os REITs tenham apoiado 3,2 milhões de empregos e gerado uma renda de trabalho de 229 bilhões de dólares.¹ E aqui vai um fato interessante: mais de 28 REITs estão incluídos no S&P 500, principal índice da bolsa americana.¹
O índice FTSE Nareit U.S. All Equity REIT, que é o principal e mais antigo índice de REITs americano, engloba mais de 200 REITs, e é usado como referencial padrão por muitos analistas, gestores de investimento e investidores. Ele também serve como base para muitos fundos ponderados pelo mercado de REITs.¹
Mas Afinal, o que são os REITs?
Os REITs, ou Real Estate Investment Trusts, são empresas que possuem, operam ou financiam propriedades que geram renda, como prédios de escritórios, shoppings, hotéis e muito mais, permitindo que pessoas comuns também invistam nesse mercado, mesmo sem comprar imóveis diretamente. Quando investimos em um REIT, nos tornamos “donos” de uma parte da empresa e compartilhamos os ganhos obtidos com aluguéis, vendas ou financiamentos das propriedades. É uma forma de participar do mercado imobiliário sem precisar lidar diretamente com a compra e administração dos imóveis.
Quais São os Requisitos para Ser um REIT?
Para ser considerada um REIT, a empresa precisa cumprir algumas regras importantes:
- Investir pelo menos 75% de seus ativos em imóveis, dinheiro ou títulos do governo dos EUA.
- Gerar pelo menos 75% de sua receita com aluguéis, juros de financiamento imobiliário ou vendas de imóveis.
- Distribuir no mínimo 90% de sua renda tributável como dividendos aos acionistas.
- Ser uma empresa tributável como uma Corporation (equivalente a uma S.A. no Brasil)
- Ser gerenciada por um conselho de diretores ou curadores.
- Ter pelo menos 100 acionistas após o primeiro ano de existência.
- Não ter mais de 50% de suas ações nas mãos de apenas 5 ou menos pessoas.
Principais Tipos de REITs
Equity REITs:
Os Equity REITs são o tipo mais tradicional de REIT. Eles investem principalmente em propriedades imobiliárias físicas, como prédios de escritórios, shopping centers, apartamentos residenciais, hotéis e outros tipos de imóveis comerciais. Esses REITs adquirem, desenvolvem, operam e gerenciam propriedades com o objetivo de gerar renda através do aluguel e também de possíveis ganhos de capital provenientes da valorização das propriedades.
Mortgage REITs (mREITs):
Os Mortgage REITs, ou mREITs, têm um foco diferente dos Equity REITs. Em vez de investir em propriedades físicas, os mREITs investem em hipotecas e títulos lastreados em hipotecas. Eles ganham dinheiro ao cobrar juros sobre os empréstimos imobiliários que possuem em sua carteira. Essencialmente, os mREITs atuam como credores hipotecários e ganham uma margem de lucro a partir das diferenças entre as taxas de juros que pagam pelos fundos que captam e as taxas de juros que recebem das hipotecas.
Hybrid REITs:
Os Hybrid REITs são uma combinação dos Equity REITs e dos mREITs. Eles investem tanto em propriedades físicas quanto em hipotecas e títulos lastreados em hipotecas. Essa abordagem híbrida permite que esses REITs diversifiquem suas fontes de receita e equilibrem potenciais flutuações nas taxas de juros e nas condições do mercado imobiliário.
Setores de Atuação
Retail REITs:
Esses REITs possuem e administram propriedades de varejo, como shoppings regionais, centros comerciais com grandes lojas, outlets e supermercados. Eles alugam esses espaços para diversos tipos de inquilinos comerciais.
Lodging/Resorts REITs:
Esse tipo de REIT investe em hotéis e resorts, alugando quartos e instalações para hóspedes. Eles oferecem diferentes categorias de hotéis que atendem tanto a viajantes a negócios quanto a turistas.
Residential REITs:
REITs residenciais possuem e gerenciam diferentes tipos de residências, como prédios de apartamentos, casas estudantis, moradias fabricadas e casas unifamiliares. Eles alugam essas propriedades a indivíduos e famílias.
Timberlands REITs:
Esse tipo de REIT se concentra na gestão de terras florestais e na exploração sustentável de madeira. Eles ganham com a venda de madeira colhida.
Health Care REITs:
Health Care REITs possuem propriedades relacionadas à saúde, como instalações para idosos, hospitais, consultórios médicos e clínicas. Eles alugam esses espaços a prestadores de serviços de saúde.
Self-storage REITs:
Esses REITs gerenciam unidades de armazenamento e as alugam a particulares e empresas que precisam de espaço para guardar pertences.
Infrastructure REITs:
Esses REITs investem em propriedades de infraestrutura, como torres de telecomunicações, redes de fibra óptica e oleodutos.
Data Center REITs:
Data Center REITs possuem e gerenciam instalações para armazenamento seguro de dados de empresas e organizações, fornecendo serviços como resfriamento e segurança.
Diversified REITs:
Esse tipo de REIT diversifica entre mais de um setor, incluindo diferentes tipos de imóveis comerciais e residenciais.
Specialty REITs:
Specialty REITs possuem propriedades que não se enquadram nos outros setores de REIT, como cinemas, fazendas e até cemitérios.
Vantagens e Desvantagens do REITs
Vantagens:
- Acesso ao mercado imobiliário com baixo investimento inicial.
- Recebimento regular de dividendos.
- Diversificação da carteira.
- Liquidez, pois as ações dos REITs são negociadas em bolsas de valores.
Desvantagens:
- Crescimento lento, dado a necessidade de distribuir a maior parte dos lucros ao invés de investirem para crescer.
- Riscos de mercado, ou seja, o preço das ações pode variar de acordo com as condições econômicas e outros fatores.
Diferenças entre REITs e FIIs
Enquanto os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil funcionam como fundos de investimento, os REITs nos Estados Unidos são, essencialmente, empresas. Ou seja, mesmo tendo conceitos de investimentos muito parecidos, em termos de estrutura eles são bastante diferentes, o que concede aos REITs a possibilidade de adquirir dívidas e usar alavancagem financeira, além de possuírem um Conselho de Administração. Outro ponto importante é que no Brasil, os fundos imobiliários têm uma história bem mais recente. Sua origem remonta à Lei 8.668 de 1993, porém, o primeiro fundo, só foi estabelecido em 1996. E apenas em 1999 surgiu o primeiro fundo voltado para investidores individuais.
Como Investir em REITs
O primeiro passo é abrir uma conta em uma corretora americana. Com a Avenue, os investidores têm acesso a mais de 8 mil ativos disponíveis no mercado dos EUA, incluindo uma ampla variedade de REITs. Com a conta aberta, é necessário fazer uma remessa de recursos, em reais mesmo, via PIX ou TED, e na sequência realizar câmbio de real para dólar. Com os dólares disponíveis, e uma vez escolhido o ativo, é só entrar no home broker e efetuar a sua ordem de compra. É possível também acessar os REITs através de ETFs. Para saber mais sobre ETFs, é só acessar o nosso artigo sobre o tema.
Como Escolher os REITs para Sua Carteira?
Na hora de escolher um REIT, é importante levar em consideração o seu perfil de investidor, e considerar alguns critérios, como setor, localização dos imóveis, histórico de dividendos, desempenho passado e gestão da empresa, entre outros que julgar importante. Uma boa estratégia é diversificar, investindo em diferentes tipos de REITs para reduzir o risco. Dentro do relatório “Seleção Avenue – Teses de Investimentos”, que fica disponível na área logada dos clientes Avenue, tem uma categoria específica de REITs. Para encontrá-lo, é só seguir as rotas abaixo:
WEB: Área logada > Conteúdos > Seleção Avenue
APP: Área logada > Olá, seu nome > Análises de mercado > Seleção Avenue
Custos de Investimento em REITs
Assim como em qualquer investimento, é importante considerar os custos envolvidos, como taxas de corretagem por exemplo. Busque entender esses custos para tomar decisões informadas.
Tributação dos REITs*
É importante destacar que esse conteúdo é válido para a data de publicação desse artigo. As regras de tributação podem mudar, e por esse motivo, é muito importante que você esteja atento e confirme todas as regras vigentes no momento que for apurar e recolher o seu imposto.
Os ganhos de capital estão sujeitos à incidência do Imposto de Renda e é calculado como a diferença entre o valor de compra e o valor de venda de um REIT.
A alíquota varia de acordo com o valor do ganho de capital. Se o ganho for de até R$ 5 milhões, a alíquota é de 15%. Para ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, a alíquota é de 17,5%. Para ganhos entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões, a alíquota é de 20%. E para ganhos acima de R$ 30 milhões, a alíquota é de 22,5%.
Caso as suas vendas de ativos no exterior não ultrapassem o valor de R$ 35 mil dentro de um mesmo mês, você fica isento de recolher esse imposto.
O recolhimento é feito via DARF, até o último dia útil do mês subsequente ao das vendas.
Já os dividendos têm uma dinâmica diferente. A receita brasileira cobra imposto sobre dividendos recebidos do exterior na alíquota progressiva de IR, que vai de 0% a 27,5%, que deve ser recolhida via carnê leão. No entanto, os rendimentos provenientes de dividendos recebidos de REITs americanos geralmente já sofrem uma tributação na fonte de 30%. Nesses casos, como Brasil e EUA tem acordo de reciprocidade, o investidor não precisa recolher mais nada para a receita federal brasileira, mas ainda assim precisa declarar os dividendos recebidos e a retenção na fonte.
Considerações Finais
Os REITs podem ser uma opção interessante para os investidores que buscam investir no mercado imobiliário de maneira simples e acessível, levando em conta seu perfil de investidor, seus objetivos e estratégias de investimento. É muito importante considerar também os custos envolvidos, realizar uma análise detalhada de cada REIT e estar ciente das obrigações fiscais relacionadas aos investimentos.
