Volta e meia, nas redes sociais, lives e onde quer que eu vá me perguntam sobre REITs, uma classe de ativos que desperta o interesse de muitos investidores. Então resolvi escrever um Insights a respeito. Espero que gostem.

Lembrando, se você quer saber sobre Renda Fixa aqui nos EUA, eu fiz um Insights abordando exatamente isso – Evidências sobre os juros americanos – Avenue. E na semana anterior comentei sobre o cenário para ações –  Um balanço dos resultados e a bolsa americana – Avenue.

Alinhando conhecimento.

Começo por dizer que nos EUA existem os REITs (Real Estate Investment Trusts), que se assemelham aos Fundos Imobiliários no Brasil. Em 1960, o Congresso americano criou a estrutura dos REITs para proporcionar aos investidores americanos a oportunidade de investir em ativos imobiliários. Em linhas gerais, os REITs possuem algumas regras específicas para serem “enquadrados” nessa estrutura, mas em geral, eles funcionam como empresas com foco no investimento imobiliário. Para quem tem interesse em saber mais sobre o assunto, sugiro fortemente acessar os links abaixo com conteúdos sobre o tema:

REITs: O que é Real Estate Investment Trust e como funciona? [Guia completo] (avenue.us)

O que são REITs e como DIVERSIFICAR investindo no MERCADO IMOBILIÁRIO dos EUA – YouTube

Big numbers

O site Nareit.com oferece uma fonte de informações interessantes sobre o setor. Destaco aqui alguns destaques interessantes que nos fornecem uma boa ideia do tamanho desse mercado. Vou destacar alguns dados interessantes para vocês:

• Os REITs negociados no mercado americano (de capital aberto) possuem cerca de US$ 3 trilhões em ativos e, considerando os REITs de capital fechado, chegamos a uma marca impressionante de mais de 150 milhões (45% da população) de americanos residindo em alguma propriedade que pertence a um REIT.
• Existem mais de 530 mil propriedades que pertencem a um REIT. E essas empresas possuem uma vasta gama de ativos investidos, tais como data centers, hospitais, hotéis, residências, instalações industriais, escritórios, shopping centers, varejo independente, centros de armazenamento, infraestrutura de telecomunicações, áreas florestais, casas de repouso e até mesmo prisões.
• Os REITs distribuíram mais de US$ 92 bilhões em dividendos em 2021.
• Existem mais de 200 REITs listados no mercado americano, sendo que 28 fazem parte do índice S&P 500.
• Existem alguns índices que nos ajudam a acompanhar o desempenho do mercado de REITs de capital aberto, sendo o MSCI US REIT Index um deles, e o FTSE Nareit U.S. All Equity REIT Index um dos mais tradicionais.

Vantagens e desvantagens dos REIT’s

Podemos dizer que, como todas as classes de ativos, os REITs possuem vantagens e desvantagens. Vejamos algumas:

Vantagens:

• Pagamento recorrente de dividendos, já que as regras que regem um REIT exigem que distribuam uma parte substancial de seus lucros na forma de dividendos.
• Menor correlação com outras classes de ativos.
• Ao contrário do investimento direto em imóveis, o investimento imobiliário por meio dos REITs oferece ao investidor liquidez e a segurança de estar investindo em uma empresa regulamentada que segue as regras do mercado de capitais americano.
• Diversificação de ativos, uma vez que a grande maioria dos REITs listados possui mais de um imóvel em seu portfólio.

Desvantagens:

• Trata-se de um investimento bastante sensível às taxas de juros, seja devido ao nível de alavancagem (endividamento dos REITs) ou ao custo de oportunidade do investimento em outra classe de ativos que gere renda, como, por exemplo, bonds.
• Os dividendos são taxados em 30% nos EUA, o que exige que o investidor faça o cálculo desses rendimentos de forma recorrente. Nesse ponto, vale lembrar que a Avenue oferece todos os relatórios necessários para o cálculo do imposto de renda.
• Os REITs apresentam uma volatilidade semelhante às ações nos EUA, portanto, devem ser considerados na parcela de risco da carteira.

O desempenho dos REIT’s

Na Avenue, acreditamos em uma alocação estrutural, ou seja, uma carteira mais estática que não seja alterada constantemente de acordo com os nuances econômicos. Nesse sentido, os REITs podem fazer parte dessa carteira estrutural, desde que o investidor tenha consciência do risco envolvido e que isso esteja alinhado ao seu perfil de investidor.

Ainda assim, quando observamos a longo prazo, percebemos que, como classe de ativos, os REITs apresentaram um desempenho médio superior, inclusive em relação às ações. Abaixo está um gráfico do JP Morgan Asset que considera o retorno anualizado de diferentes classes de ativos entre 2002 e 2021.

Fonte: J.P. Morgan Asset Management – 31/jul/2023

Já o relatório trimestral publicado no Reit.com mostra uma perspectiva diferente. Vale ressaltar que o estudo publicado trimestralmente no site é muito abrangente e serve como uma ótima fonte de informação para aqueles interessados no setor. (Inserir link para o relatório completo, se possível.)

A tabela abaixo compila o desempenho dos REITs em diferentes intervalos de tempo (1, 3, 5, 10 anos, etc.), comparando-os com os índices S&P 500, Russell 2000, Nasdaq Composite e o Dow Jones, até 30 de junho de 2023. Podemos observar que os REITs apresentam o melhor retorno somente em intervalos específicos de 25 anos ou desde a sua criação na década de 70. Em negrito, estão destacados os índices que tiveram o melhor desempenho em diferentes intervalos. Uma observação importante: REITs de equity são aqueles que investem exclusivamente em imóveis, excluindo os REITs de mortgages (que investem em títulos) ou os REITs de “papel”.

Fonte: Nareit – 30/jun/2023

 

Uma característica importante dos REITs é o pagamento de renda. Muitos investidores buscam uma renda mensal e, nesse sentido, o histórico mostra que o yield médio do segmento é maior do que o do S&P 500, o que é algo relevante ao considerar a performance a longo prazo. Nos gráficos abaixo, a comparação das performances ano a ano desde 1972 entre o S&P 500 e os REITs de Equity é apresentada, incluindo também a renda anual média gerada por cada um dos índices.

 

Fonte: Nareit – 30/jun/2023

REITs nos portfólios…

Além do retorno, o investidor deve sempre considerar a variabilidade dos retornos, ou seja, a volatilidade da classe de ativos. Nesse sentido, é verdade que os REITs apresentaram retornos elevados, mas o mesmo pode ser dito sobre a elevada volatilidade dessa classe. Ao observar a tabela abaixo, que mede o retorno de diferentes classes de ativos, é possível notar que os REITs apresentaram uma grande variabilidade nos retornos nos últimos 10 anos. Na última coluna à direita da tabela, podemos ver que os REITs foram a classe de ativos com maior volatilidade entre 2008 e 2022.

Fonte: J.P. Morgan Asset Management – 31/jul/2023

Apresentando de outra maneira, o gráfico abaixo ilustra que tanto os retornos quanto a volatilidade dos REITs se assemelham aos das ações, especialmente às small caps (índices Russell 2000). Isso significa que os REITs são uma classe de ativos com potencial de retorno, mas que também pode aumentar a volatilidade da sua carteira.

Fonte: Nareit – 30/jun/2023

A tabela abaixo pode parecer um pouco complexa, mas ela é bem interessante. Ela compara a correlação de retornos dos REITs com alguns índices de ações. Apesar da elevada variabilidade enquanto classe de ativos, vemos que a correlação de retornos dos REITs com alguns índices de ações é baixa/moderada. Em outras palavras, podemos dizer que os REITs podem oferecer alguma diversificação e complementariedade para carteiras, dependendo da sua composição.

 

Cenário atual…

Olhando para o desempenho dos REITs listados (negociados em bolsa), é perceptível o descompasso de performance entre os índices S&P 500 (linha preta), Nasdaq (linha azul) e o MSCI US REIT Index (linha vermelha) nos últimos 12 meses.

Fonte: Investing.com – 24/ago/2023

 

Muito em linha com o que já mencionei algumas vezes aqui nesta coluna, sobre a existência dos dois mundos na bolsa americana. – O que dita o ritmo do mercado americano? – Avenue e Deal, China, IA, juros… Tudo o que você precisa saber sobre o mercado hoje – Avenue – em suma, em 2023 temos testemunhado um aumento significativo nas 10 maiores empresas de tecnologia no mercado americano, ao mesmo tempo em que outras ações do índice apresentam um desempenho mais moderado. Essa performance excepcional de algumas empresas de tecnologia tem contribuído substancialmente para o aumento dos índices.

No que diz respeito aos REITs, acredito que a fraca performance dessa classe possa ser justificada principalmente pelo impacto e pela percepção do mercado em relação às taxas de juros. Como isso acontece?

1. Taxas de juros mais altas criam uma alternativa de investimento de baixo risco que, ao mesmo tempo, oferece yield (renda) aos investidores (refiro-me principalmente aos títulos do Tesouro, como os Treasuries), competindo assim por alocação de capital nas carteiras.
2. Taxas de juros mais altas também aumentam o custo de financiamento para os REITs, muitos dos quais operam com alavancagem, de forma semelhante a quando compramos uma casa e damos uma pequena parcela (10%, 20% etc.) do valor total do imóvel como entrada. Abaixo está o gráfico das taxas de juros para financiamento da compra de uma casa (taxa de 30 anos), atingindo máximas dos últimos 20 anos. Embora essa não seja a taxa de endividamento de um REIT, podemos ver como os custos de financiamento imobiliário aumentaram.

Fonte: St. Louis Fed – 24/ago/2023

3. Juros mais elevados tornam o financiamento imobiliário mais caro, o que, por sua vez, tende a impactar negativamente o setor. Não é por acaso que temos observado uma queda significativa no número de solicitações de financiamento imobiliário.

 

4. Por fim, apesar da redução das preocupações com uma recessão, essa ainda é uma possibilidade, especialmente diante da perspectiva de manutenção de taxas de juros elevadas nos EUA por um período mais prolongado. Em um cenário de recessão, alguns REITs poderiam perder locatários, o que afetaria suas receitas.

 

Olhando a frente…

Penso que um ponto crucial para este mercado são as perspectivas em relação às taxas de juros. À medida que as taxas de juros permanecem elevadas, temos um cenário complexo para o setor como um todo. Geralmente, observamos que há razões para a correlação entre as taxas de juros e o desempenho dos REITs. O gráfico abaixo compara os yields dos títulos do Tesouro (Treasuries) de 10 anos na linha vermelha com o desempenho dos REITs, mostrando uma correlação entre essas duas variáveis. Uma explicação aqui é necessária: o eixo da direita representa os rendimentos dos Treasuries e está apresentado de forma invertida, ou seja, quanto mais os yields sobem, mais a linha vermelha desce – indicando que yields mais altos nas Treasuries afetam negativamente o desempenho agregado dos REITs.

Fonte: Hoya Capital – 19/jul/2023

Vale ressaltar que cada caso é único… o que isso significa? Que existe uma variedade enorme de setores nos quais os REITs atuam (como escritórios, shoppings, galpões etc.), portanto, a situação de um setor não necessariamente se aplica a outro. Abaixo, uma tabela que compara os desempenhos dos diferentes segmentos de REITs até o final de junho de 2023. Até essa data, destacam-se positivamente os REITs de data centers, casas e reflorestamento (fortemente associados ao preço da madeira); na outra ponta, os REITs de escritórios, diversificados e de infraestrutura têm apresentado um desempenho mais fraco.

Fonte: Nareit – 30/jun/2023

 

Conclusão

Em resumo, os REITs são uma classe de investimento interessante que oferece atrativos notáveis aos investidores, como renda, acesso ao mercado imobiliário americano e, de certa forma, uma correlação mais baixa com alguns índices de ações americanos. No entanto, é importante considerá-los como parte de uma parcela de risco maior da carteira, dado o alto nível de volatilidade que essa classe apresenta, como demonstrei aqui. 

De uma perspectiva mais conjuntural e tática, o cenário de investimentos nos REITs tem se mostrado bastante desafiador em 2022 e 2023. A parte positiva é que tudo que discuti acima talvez já esteja refletido nos preços dos ativos. Ainda assim, faltam evidências que sugiram uma reversão do cenário atual. A questão das taxas de juros parece ser crucial para determinar uma possível mudança no setor.

Para investidores pacientes e com perfil de risco, pode ser interessante estudar as diversas facetas do investimento imobiliário disponíveis e aproveitar preços depreciados, sempre buscando compreender profundamente aquilo em que você está investindo. No final do dia, esse é o fator mais importante.

Te convido a me seguir nas redes sociais – @willcastroalves tanto no Twitter quanto no Instagram – e diga o que achou.

 

Aquele abraço!
William Castro Alves
Estrategista-chefe da Avenue Securities

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